Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen süre bittiğinde kira bedeli hariç olmak üzere bir yıl süreyle uzamaktadır. Kira sözleşmesinde belirtilen süre sona erdiğinde, tarafların uzayan dönemde kira bedeli konusunda anlaşmaması halinde kira bedelinin belirlenmesi davası açılması gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddelerinde Yargıtay uygulaması da göz önünde tutularak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi konusunda özel düzenlemelere yer verilmiştir. Böylece Yargıtay içtihatlarıyla oluşan kira bedelinin belirlenmesi sorunu kanuni düzenlemeye kavuşmuştur. Bununla birlikte kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durum sonucunda edimler arasında aşırı dengesizlik ortaya çıkabilir. Bu durumda işlem temelinin çökmesi teorisinden hareketle sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce bu konuda genel bir hüküm bulunmamaktaydı. Sözleşmenin kurulduğu andan sonra ortaya çıkan olağanüstü durum karşısında kira sözleşmesinin uyarlanması Yargıtay içtihatlarıyla mümkün hale gelmiştir. Nitekim Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşlere dayanılarak Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile sözleşmenin uyarlanması konusu kanunda yerini bulmuştur.(ARKA KAPAKTAN)

İÇİNDEKİLER
GİRİŞ
BİRİNCİ BÖLÜM 
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNİN TARİHSEL GELİŞİMİ 
I. GENEL OLARAK 
II. GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
A. GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN'UN UYGULAMA ALANI
B. GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN'UN KİRA BEDELİNİ SINIRLAYAN HÜKÜMLERİ
C. YARGITAY İÇTİHATLARIYLA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
D. GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DAVASI
İKİNCİ BÖLÜM 
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ 
I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI KAVRAMI VE UYGULAMA ALANI
A. GENEL OLARAK
B. KONUT KAVRAMI
C. ÇATILI İŞYERİ KAVRAMI
D. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULAMA ALANINA DAHİL EDİLEN DURUMLAR
E. GEÇİCİ KULLANIMA ÖZGÜLENMİŞ TAŞINMAZ
II. TÜRK BORÇLAR KANUNU'NUN 344. MADDESİ ÇERÇEVESİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
A. GENEL OLARAK
B. TÜRK BORÇLAR KANUNU'NUN 344. MADDESİNİN ÖZELLİKLERİ
C. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE YÖNELİK HÜKÜMLERİN NİTELİĞİ
D. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ ESASLARI
E. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DAVASI
III. TÜRK BORÇLAR KANUNU'NUN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİN ERTELENMESİ
IV. TÜRK BORÇLAR KANUNU'NUN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİN ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI 
I. GENEL OLARAK
II. SÖZLEŞMENİN UYARLANMASINDA TEMEL İLKELER
A. AHDE VEFA İLKESİ (PACTA SUNDA SERVANDA)
B. CLASULA REBUS SİC STANTİBUS TEORİSİ (EMPREVİZYON TEORİSİ)
C. İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ TEORİSİ
III. TÜRK BORÇLAR KANUNU'NUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN ÖNCE KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI
A. GENEL OLARAK
B. YARGITAY KARARLARI DOĞRULTUSUNDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI
IV. TÜRK BORÇLAR KANUNU UYARINCA KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI
A. GENEL OLARAK
B. HÜKMÜN NİTELİĞİ
C. SÖZLEŞMENİN UYARLANMASININ ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI
D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASININ ŞARTLARI
V. UYARLAMA DAVASI
A. GENEL OLARAK
B. SÖZLEŞMENİN UYARLANMASININ HAKİMDEN TALEP EDİLMESİ
C. UYARLAMA DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ 
D. UYARLAMA DAVASININ TARAFLARI
E. SÖZLEŞMENİN YENİDEN MÜZAKERESİNİN TARAFLAR İÇİN ZORUNLU OLUP OLMADIĞI 
F. UYARLAMA DAVASININ AÇILMA ZAMANI
G. UYARLAMA KARARI
H. SÖZLEŞMENİN UYARLANMASINDA HAKİMİN DİKKATE ALMASI GEREKEN HUSUSLAR
I. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI KARARININ UYGULANMASI
J. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
K. YARGILAMA GİDERİ VE VEKÂLET ÜCRETİ
VI. 1567 SAYILI TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KARAR İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER
A. GENEL OLARAK
B. KONU BAKIMINDAN UYGULAMA
C. ZAMAN BAKIMINDAN UYGULAMA
D. KİŞİ BAKIMINDAN UYGULAMA
E. TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARAR VE TEBLİĞİN UYGULAMASI
F. TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA KARAR VE TEBLİĞİN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE UYGULANMASI
G. TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA KARAR VE TEBLİĞE AYKIRI DAVRANMANIN YAPTIRIMI
VII. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DAVASI VE UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR
SONUÇ
KAYNAKÇA