Ön Ödemeli Konut Satışı

Halk arasında "maketten satış", "sat-yap" veya "inşaata temelden girme" olarak tabir edilen ön ödemeli konut satışlarında, satılan konut çoğu zaman ya inşa edilmemiştir ya da inşaat halindedir. Tüketicinin henüz elde edemediği konut için çoğu zaman kredi kullanıp ödemelere başlaması kendisi bakımından özel nitelikte ve ödemiş olduğu bedeli koruyan bir düzenleme gerektirmektedir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40-46 arasında hüküm altına alınan ve tüketiciyi korumaya yönelik bu düzenlemeler ön ödemeli konut satışı adlı bu eserde, değişen mevzuatta göz önünde bulundurularak, etraflıca incelenmeye çalışılmıştır.(ARKA KAPAKTAN)

İÇİNDEKİLER
GİRİŞ
Birinci Bölüm 
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI KAVRAMI, KONUSU, TARAFLARI 
§1. ÖN ÖDEME KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİM
I. Ön Ödeme Kavramı
II. Tarihi Gelişim
A. 4077 Sayılı eTKHK'na Göre Kampanyalı Konut Satışları
B. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Kampanyalı Konut Satışlarından (4077 Sayılı eTKHK md.7) Farkları
III. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Kanunda Düzenlenme İhtiyacı
§2. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞININ KONUSU
I. Genel Olarak Konut Kavramı
II. Taşınmaz Mülkiyetine Konu Olarak Konut
A. Taşınmaz Mülkiyetine Konu Olan Konutların Niteliği 
B. Taşınmaz Mülkiyetine Konu Olan Konut Türleri
C. Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Arazi Üzerindeki Yapılar
III. Konutun Kullanım Amacı
§3. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞININ TARAFLARI
I. Genel Olarak
II. Tüketici
A. Kavram
B. Gerçek Kişi Tüketici
C. Tüzel Kişi Tüketici
III. Satıcı
A. Kavram
B. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesine Taraf Olan Satıcı
İkinci Bölüm 
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE DİĞER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI 
§4. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI
I. Genel Olarak
II. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tanımı
III. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı
§5. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
I. Genel Olarak
II. Tüketicinin Satılana İlişkin Satış Bedelini Önceden Ödemeyi Üstlenmiş Olması
III. Satış Konusunun Konut veya Tatil Amaçlı Bir Taşınmaz Olması
IV. Satıcının, Satış Bedelinin Tamamen veya Kısmen Ödenmesinden Sonra Taşınmazı Tüketiciye Devir ve Teslim Etmeyi Üstlenmiş Olması
§6. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
I. Borçlandırıcı İşlem Niteliği
II. Rızai Bir Sözleşme Olması
III. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması
IV. Ani Edimli Olması
V. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tipi
A. Genel Olarak
B. İnşaası Bitmiş Bir Projeden Bağımsız Bölüm Veya Müstakil Bir Yapı Satışına İlişkin Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi
C. İnşa Edilecek Bir Projeden İleride Ortaya Çıkacak Bir Bağımsız Bölümün Satış Vaadine İlişkin Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi
D. Kat İrtifakının Devredilmesi Suretiyle Gelecekte Kat Mülkiyetine Çevrilebilir Bir Proje İnşa Etmeye Yönelik Akdedilen Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi
E. Satıcı ve Yüklenicinin Farklı Kişiler Olması
§7. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN DİĞER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI
I. Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Farkları
II. Ön Ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesinden Farkları
III. Taksitle Satış Sözleşmesinden Farkları
§8. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL
I. Genel Olarak
A. Sözleşmenin Taşınmaz Satışı Şeklinde Yapılması
II. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinde Şekle Aykırılığın Sonuçları
A. Şekle Aykırılığın Niteliği Hakkında Görüşler
B. Değerlendirme
C. Tüketiciye Tanınan Şekle Aykırılığı Öne Sürme Hakkının Sınırları
D. Şekil Şartına Aykırılığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Olarak Ortaya Çıkması
E. 4077 Sayılı Yasaya Göre Yapılan Sözleşmelerin Durumu
§9. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ
I. Sözleşmenin Zorunlu İçeriği
II. Zorunlu Bir İçeriğin Bulunmamasının Sonuçları
III. Sözleşmede Yer Alan Haksız Şartlar
A. Genel Olarak Haksız Şart Kavramı
B. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Bakımından Değerlendirme
§10. SATIŞ BEDELİ
I. Genel Olarak
II. Satış Bedelinin Peşin Olarak Ödenmesi
III. Satış Bedelinin Kısım Kısım Ödenmesi
Üçüncü Bölüm 
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ 
§11. SATICININ YAPI RUHSATI ALMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
I. Genel Olarak
II. Yapı Ruhsatının Alınması
III. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yapılan Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Geçerliliği Hakkında Öğretide İleri Sürülen Görüşler
IV. Değerlendirme
§12. SATICININ TEMİNAT SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
I. Genel Olarak
II. Teminat Türleri
A. Bina Tamamlama Sigortası
B. Banka Teminat Mektubu
C. Hakediş Sistemi
D. Bağlı Kredi İle Teminat
III. Teminat Şartının Yerine Getirilmemesinin Sözleşmeye Etkisi
§13. SATICININ TÜKETİCİYİ SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİLENDİRME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
I. Genel Olarak
II. Ön Bilgilendirme Yükümlülüğünün Niteliği
III. Ön Bilgilendirme Formunun Verilme Zamanı, İçeriği ve Şekli
A. Formun Verilme Zamanı
B. İçeriği
C. Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğünde Şekil ve İspat
IV. Ön Bilgilendirme Formu Verilmemesinin Sözleşmeye Etkisi
§14. SATICININ KONUTU DEVİR VE TESLİM BORCU
I. Genel Olarak
II. Konutun Devir ve Teslim Süresi
A. Konutun Türüne Göre Devir ve Teslim
B. Satıcının Konutun Devir ve Tesliminde Temerrüde Düşmesi
§15. Satıcının AYIPLI MALDAN SORUMLULUĞU
I. Genel Olarak Ayıp Kavramı ve Türleri
A. Ayıp Kavramı
B. Türleri
C. Ayıbı Bildirim Süresinin Kalkması
II. Satıcının Ayıplı Maldan Sorumlu Tutulmasının Maddi Şartları
A. Satılanın Ayıplı Olması
B. Ayıbın Önemli Olup Olmaması
C. Hasarın Geçiş Anında Ayıbın Var Olması Gerekliliği
D. Tüketicinin Ayıbın Varlığını Bilmeden Hareket Etmesi
E. Satıcının Ayıptan Haberdar Olmasının Gerekmemesi
F. Satıcının Sorumluluğunu Kaldıran veya Kısıtlayan Kayıtlar
III. Tüketicinin Sahip Olduğu Seçimlik Haklar
§16. TÜKETİCİDEN PEŞİN ÖDEME VE TÜKETİCİYİ BORÇ ALTINA SOKAN BELGE ALMA YASAĞI
I. Tüketiciden Peşin Ödeme Alma Yasağı
II. Tüketiciyi Borç Altına Alan Belge Alma Yasağı
§17. Tüketicinin Satış Bedelini Ödeme Borcu
I. Genel Olarak
II. Tüketicinin Satış Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi
III. Tüketicinin Erken İfada Bulunması
Dördüncü Bölüm 
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 
§18. GENEL OLARAK
§19. Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinden Cayması
I. Genel Olarak
II. Hukuki Niteliği
III. Süresi
IV. Şekli
V. Sonuçları 
A. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Bakımından
B. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi Bakımından
C. Bağlı Kredi Sözleşmesi Bakımından
§20. Tüketicinin Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinden Dönmesi
I. Genel Olarak
II. Dönme Hakkının Süresi
III. Dönme Hakkının Kullanılma Şekli
IV. Sonuçları
A. Genel Olarak
B. Dönme Hakkının Kullanılmasıyla Birlikte Edimlerin İade Sırası
C. Tüketicinin Tazminat Ödeme Borcu
D. Tazminat İstenemeyecek Durumlar
E. Tüketicinin Dönme Hakkını Kullanmasının Bağlı Kredi Sözleşmesine Etkisi
SONUÇ
KAYNAKÇA